Das Schriftformerfordernis für Gewerbemietverträge wird abgeschafft – diesmal wirklich!

Das am 26. September 2024 vom Bundestag beschlossene Bürokratieentlastungsgesetz sieht unter anderem die Abschaffung (genauer die Aufweichung) des Formerfordernisses für Gewerbemietvertrag gemäß § 550 BGB vor. In der Vergangenheit hat das bislang geltende strenge Schriftformerfordernis immer wieder zu Zweifeln hinsichtlich der fest vereinbarten Laufzeit von Gewerbemietverträgen geführt, mit der Folge von substanziell erhöhtem Aufwand in der rechtlichen Due Diligence bei Immobilientransaktionen und Unsicherheit, ob die von Käufern angenommenen Cashflows aus den erworbenen Objekten wirklich nachhaltig sind. Entsprechende umfangreiche Regelungen in Kaufverträge betreffend z.B. Kaufpreiseinhalte, deren Freigabe an die Schließung schriftformkonformer Nachträge geknüpft ist, waren häufig das Resultat. Die neuen Regelungen sind bereits nachdem am 11. Januar 2024 der entsprechende Referentenentwurf veröffentlicht wurde, umfassend erörtert worden und haben vielfach Detailkritik erfahren. Die Verabschiedung durch den Bundestag gibt Gelegenheit, einen nüchternen Blick auf den Reformvorschlag und seine Auswirkungen auf die Praxis zu werfen, der sich dabei nicht in allen juristischen Verästelungen verliert. Vielmehr soll nachfolgend aus Gründen der Anschaulichkeit und Verständlichkeit insbesondere für Nichtjuristen bewusst vereinfacht werden.

Wie wird das Schriftformerfordernis reformiert?

Der Gesetzentwurf besitzt in seiner Schlichtheit eine gewissen Eleganz. Zukünftig soll es für einen den Formvorschriften entsprechenden Abschluss eines auf bestimmte Zeit geschlossenen Gewerberaummietvertrag nicht mehr auf die physische Verkörperung der Vereinbarungen (auf Papier) und die eigenhändige Unterschrift ankommen. Vielmehrsoll zukünftig die elektronische Verkörperung auf einem dauerhaften Datenträger ausreichen, also die Textform nach § 126b BGB, womit verkürzt gesagt grundsätzlich alle nicht mündlichen Kommunikationsformen für die Einhaltung des Formerfordernisses in Betracht kommen. Die vormaligen strengen Formanforderungen werden also nun deutlich herabgesetzt. Insbesondere reicht die Einhaltung der elektronischen Form nach § 126a BGB für die Einhaltung der Schriftform nunmehr aus.

Inwiefern ist die Herabsenkung der Anforderungen an das Formerfordernis problematisch?

Ein wesentlicher Zweck des Schriftformerfordernisses ist der Erwerberschutz. Da Mietverträge gemäß § 566 Abs. 1 BGB auf einen Erwerber der Immobile so übergehen, wie sie zwischen ursprünglichem Vermieter und Mieter geschlossen wurden, hat der Erwerber ein nachhaltiges Interesse daran, vollumfänglich über den Inhalt der vertraglichen Vereinbarungen im Bilde zu sein. Akzeptiert man, dass der Erwerber in vielen Fällen wirtschaftlich nicht vorrangig am Erwerb der Gebäudesubstanz interessiert ist, die die Immobilie ausmacht, sondern an den aus den Mietverträgen generierten Cashflows, wird offensichtlich, dass die Nachhaltigkeit dieser Cashflows für den Erwerber von essenzieller Bedeutung ist. Diese Nachhaltigkeit ist bei einem Schriftformverstoß wegen des resultierenden Kündigungsrechts der Vertragsparteien naturgemäß nicht gegeben.

Jedenfalls der Schutz der Kenntnis des Erwerbers vom gesamten Inhalt des Mietvertrags wird durch die Reform potenziell geschwächt. Diese Kenntnis ist für den Erwerber leichter und sicherer zu erlangen, wenn die gesamte vertragliche Vereinbarung in einer oder mehrerer aufeinander Bezug nehmende physischer Urkunden verkörpert ist, die auf Vollständigkeit geprüft werden können. Wenn nunmehr auch Vereinbarungen per Mail oder WhatsApp das Formerfordernis erfüllen, wird es schwieriger, vom gesamten Vertragsinhalt im Rahmen einer rechtlichen Due Diligence gesichert Kenntnis zu erlangen. Fraglich ist jedoch durchaus, ob die von Kritikern geschilderten Szenarien realistisch sind. Professionelle Vermieter und Mieter werden weiter gewährte physische oder elektronische Möglichkeiten der Vertragsvereinbarung wählen.

Warum dann die Reform?

Das Schriftformerfordernis in seiner jetzigen strengen Form hat über die Zeit ein gewisses Eigenleben entwickelt, und in seiner denklogisch häufig konsequenten Ausgestaltung durch die Gerichte einige skurrile Stilblüten hervorgebracht hat, die (insbesondere ausländischen) Mieter und Vermietern schlicht nicht mehr erklärbar waren. Beispielhaft sei die Phase genannt, in der eine Vermietung vom Reißbrett (Projektentwicklung) mit der gewünschten Festlaufzeit nicht möglich schien, weil das Übergabedatum bei Abschluss des Mietvertrags nicht von Anfang an in die Urkunde aufgenommen werden konnte. Gleichfalls erinnert sei an die Zeit, in der aufgrund einer großen Zeitspanne zwischen Leistung der Unterschrift von Mieter und Vermieter ein möglicherweise wirksam geschlossener Mietvertrag, dessen verkörperter Inhalt zu 100% mit den Vereinbarungen der Parteien übereinstimmte, für nicht schriftformkonform befunden wurde. Erst im Jahr 2010 hat der BGH diese Fallgruppe nach Jahren der Unsicherheit deutlich entschärft.

Noch heute aber ist es so, dass etwaige freigelassene Stellen im Unterschriftenblock des Mietvertrags zu Schriftformverstößen führen können, obwohl für beide Parteien vertretungsberechtigte Personen die Urkunde unterschrieben haben. Dem Erwerberschutz wird damit kein Dienst erwiesen. Es ist die Erwartung, dass sich viele dieser Fallgruppen durch die Reform erledigen, die ihr die Legitimation verleiht. Einzelheiten werden noch zu klären sein, insbesondere die Frage, welche Anforderungen an die wechselseitige Bezugnahme bei diversen separaten mietvertraglichen Vereinbarungen der Parteien, die ggf. jeweils in ganz unterschiedlichen Medien getroffen werden, künftig zu stellen sind.  

Wie wird der Erwerberschutz im Übrigen sichergestellt?

Die Kritik an dem Reformentwurf bezieht sich zum großen Teil auf die zuvor dargestellte mögliche Schwächung des Erwerberschutz. Diese würde am besten durch eine Beibehaltung des jetzigen strengen Schriftformerfordernisses vermieden.

1. Internationaler Kontext

Ein Blick über den Tellerrand veranschaulicht jedoch, dass Deutschland mit seinem strengen Schriftformerfordernis international weitgehend allein dasteht. Andere Jurisdiktionen kennen gleichfalls das Konzept, dass der Käufer die bestehenden Mietverträge im Rahmen des Erwerbs übernimmt. Wie wird der Schutz dort vermittelt? Ein Mittel der Wahl sind beispielsweise durch den Mieter abzugebende Konformitätserklärung (z.B. in den USA: Estoppel Certificates).

2. Mietverträge

Auch in deutschen Gewerbemietverträgen wird in unterschiedlichen Ausgestaltungen bereits häufig vereinbart, dass der Mieter im Falle einer Veräußerung eine Erklärung zur Vollständigkeit und Richtigkeit der ihm vom Vermieter vorgelegten mietvertraglichen Dokumentation abzugeben hat, die der Vermieter dem potenziellen Erwerber zur Kenntnis bringen darf. Auf diese Erklärungen wird nach Inkrafttreten der Reform ein deutlich stärkeres Augenmerk bei der Mietvertragsgestaltung sowie bei der immobilienrechtlichen Due Diligence gelegt werden. Hinsichtlich der mietvertraglichen Vertragsgestaltung wird hier zukünftig insbesondere vermieterseits darauf zu achten sein, dass bei der Vereinbarung der entsprechenden Klausel im Mietvertrag kein AGB-Verstoß mit der Folge der Unwirksamkeit vorliegt.

3. Kaufverträge

Auch für die Gestaltung von Kaufverträgen wird die Reform wohl erhebliche Folgen haben. Auch hier besteht die Möglichkeit, den Erwerberschutz zu stärken. Bisher konnten bei der Vertragsgestaltung Verkäufer meist vermeiden, eine Garantie für die Einhaltung des mietvertraglichen Schriftformerfordernisses abgeben zu müssen, begründet häufig mit der damit verbundenen rechtlichen Unsicherheit. Mit der nunmehr vorgesehenen Abmilderung des Schriftformerfordernisses, die eine Vereinfachung der Fallgruppen zur Folge haben dürfte, mag sich das ändern und ein Käufer wird ggf. entsprechende Garantien durchsetzen können.

Elektronischer Vertragsschluss

Ein großer Vorteil der reformierten Regelungen wird sein, dass die Unterzeichnung von Gewerberaummietverträgen im elektronischen Verfahren (Stichwort: DocuSign) zukünftig schriftformkonform möglich sein wird. Unter der derzeitigen Rechtslage wurden elektronische Abschlüsse zum Teil bereits durchgeführt. Die Konsequenz der Tatsache, dass in der verkörperten Urkunde die relevanten Daten betreffend die Echtheit der elektronischen Signatur nicht reflektiert waren, auf die Frage der Einhaltung der Schriftform waren jedoch nicht vollends geklärt. Nunmehr kann als gesichert gelten, dass der Abschluss in einen elektronischen Verfahren für sich genommen keinen Schriftformverstoß begründet.

Übergangsregelungen

Die Aufweichung des Formerfordernisses soll für bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes geschlossene Gewerbemietverträge gelten, sofern die Parteien dies vertraglich vereinbaren. Tun sie das nicht, gilt für Gewerbemietverträge, die vor Inkrafttreten des Gesetzes geschlossen wurden, eine Übergangsfrist von 12 Monaten ab Inkrafttreten, in der das Schrifterfordernis weiterhin in seiner ursprünglichen Fassung gilt. Vielfach wurde zu Recht darauf hingewiesen, dass es hier Abgrenzungsschwierigkeiten und Zweifelsfälle geben wird. Insgesamt dürfte dies dem Erreichen der Ziele der Reform jedoch keinen Abbruch tun.

Fazit

Die Reform des mietvertraglichen Schriftformerfordernisses ist insgesamt positiv zu bewerten. Wie bei jeder Neuregelung gibt es Zweifelsfragen, die jedoch durch die dargestellten Erleichterungen und wahrscheinlichen Vereinfachungen überwogen werden.